Что это вообще такое
Минимальный предельный срок владения — это порог из статьи 217.1 Налогового кодекса. Если имущество принадлежало вам дольше, доход от его продажи полностью освобождён от НДФЛ: не важно, за сколько продали и сколько на этом заработали. Ниже порога — доход облагается, и вы обязаны подать 3-НДФЛ.
Сроки по видам объектов
| Объект | Минимальный срок | Комментарий |
|---|---|---|
| Квартира, дом, комната, доля, земельный участок — единственное жильё | 3 года | На дату продажи нет другого жилья в собственности |
| Недвижимость, полученная по наследству | 3 года | Срок идёт со дня открытия наследства |
| Недвижимость в дар от близкого родственника | 3 года | Список близких — по Семейному кодексу |
| Приватизированное жильё | 3 года | |
| Жильё по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением) | 3 года | |
| Любая другая недвижимость: вторая квартира, купленная по ДКП или ДДУ, апартаменты, коммерческое помещение | 5 лет | Правило по умолчанию |
| Автомобиль, мотоцикл, гараж, техника, мебель — иное имущество | 3 года | Отдельная норма, п. 17.1 ст. 217 НК |
| Криптовалюта | не применяется | Освобождения по сроку владения нет вовсе |
Регионы вправе снижать пятилетний срок вплоть до нуля своим законом, поэтому в отдельных субъектах правило мягче федерального. Проверять стоит по закону конкретного региона на дату продажи.
Единственное жильё и правило 90 дней
Трёхлетний срок для единственного жилья — самая частая экономия при продаже квартиры. Условие: на дату перехода права к покупателю у вас (с учётом совместной собственности супругов) нет другого жилого помещения.
Логичное продолжение: жильё, купленное в течение 90 календарных дней до продажи старого, при проверке этого условия не учитывается. То есть привычная схема «сначала оформили новую квартиру, через месяц продали прежнюю» трёхлетний срок не ломает — законодатель это предусмотрел специально.
С какой даты считать срок
- Вторичка. С даты государственной регистрации права собственности в ЕГРН.
- Новостройка по ДДУ. С даты полной оплаты по договору, а не с получения ключей или регистрации права. Правило важное: между оплатой и оформлением собственности часто проходит два-три года, и они засчитываются.
- Наследство. Со дня открытия наследства — то есть со дня смерти наследодателя, а не с даты свидетельства у нотариуса или регистрации права.
- Доли. Если вы докупали доли в одном объекте, срок для всей квартиры считается с момента приобретения первой доли.
- Автомобиль. С даты договора купли-продажи, по которому вы машину приобрели. Постановка на учёт в ГИБДД к сроку отношения не имеет.
- Жильё, полученное по московской программе реновации. В срок владения новой квартирой засчитывается срок владения освобождённой.
Срок считается в месяцах, а не в календарных годах: три года — это 36 полных месяцев со дня возникновения права. Продажа «в тот же месяц через три года» уже безопасна, продажа на месяц раньше — нет.
Отдельный случай: семьи с двумя детьми
Для семей с двумя и более несовершеннолетними детьми (или детьми-студентами очной формы до 24 лет) минимальный срок не применяется вовсе — продажа жилья освобождена от НДФЛ независимо от того, сколько оно было в собственности. Но освобождение работает только при одновременном выполнении набора условий: в том же или следующем году приобретается другое жильё большей площади либо большей кадастровой стоимости, кадастровая стоимость проданного объекта не превышает установленного порога и на дату продажи семье не принадлежит слишком большая доля в другом жилье. Формулировки жёсткие — перед сделкой стоит сверить каждое условие с текстом нормы.
Срок не вышел — что дальше
Декларация обязательна, но налог часто оказывается нулевым. Доход уменьшают одним из двух способов, и выбрать можно только один:
- Расходы на покупку — если сохранился договор, по которому вы объект приобретали. Для купленного имущества почти всегда выгоднее.
- Фиксированный вычет — 1 000 000 ₽ для жилья и земли, 250 000 ₽ для автомобиля и прочего имущества. Спасает там, где расходов не было: наследство, дарение, приватизация.
Ставка — 13%, с превышения 2,4 млн ₽ налоговой базы за год — 15%. Отдельно работает правило 70% кадастра: если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости объекта, налог посчитают от 0,7 × кадастр. Расчёты с примерами — на страницах продажа квартиры и продажа автомобиля.
Где правило не работает
- Криптовалюта. Ни трёхлетнего освобождения, ни имущественного вычета — письмо ФНС № СД-4-3/6639@. Уменьшить доход можно только подтверждёнными расходами на покупку. Подробно — налог на криптовалюту 2026.
- Имущество, использовавшееся в предпринимательской деятельности. Помещение под магазин, машина в такси — освобождение по сроку владения к ним не применяется. См. 3-НДФЛ для ИП.
- Дарение. Срок владения дарителя ни на что не влияет: у одаряемого налог возникает в момент получения подарка, если родство не близкое. Разбор — дарение недвижимости. Собственный срок владения у одаряемого начинается заново, с даты регистрации права.
- Ценные бумаги и зарубежные брокерские счета. Там действуют свои правила: 3-НДФЛ для Interactive Brokers, вычет по ИИС.