Когда налога нет совсем: минимальный срок владения
Если квартира была в собственности дольше минимального срока — налога нет и декларация не нужна. Срок бывает двух видов:
- 3 года — если это единственное жильё, либо квартира получена по наследству, в дар от близкого родственника, по приватизации или договору ренты.
- 5 лет — во всех остальных случаях (вторая квартира, купленная по ДКП или ДДУ).
Для новостроек срок считается с даты полной оплаты по ДДУ, а не с оформления собственности — это правило спасло от налога тысячи дольщиков.
Владели меньше срока: как уменьшить налог
- Имущественный вычет 1 000 000 ₽ — без документов. Подходит для унаследованных и подаренных квартир, где расходов на покупку не было.
- Доход минус расходы — цена продажи минус цена покупки по документам. Для купленных квартир почти всегда выгоднее.
Ставка — 13% (с превышения 2,4 млн ₽ налоговой базы за год — 15%).
Правило 70% кадастра
Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости квартиры, налог посчитают от 0,7 × кадастр, а не от цены в договоре. Занижать цену в ДКП бессмысленно: ФНС сама подставит кадастровую базу.
Примеры
| Ситуация | Расчёт | Налог |
|---|---|---|
| Купил за 8 млн, продал за 10 млн через 2 года | (10 − 8) млн × 13% | 260 000 ₽ |
| Единственное жильё, владел 3 года 2 месяца | — | 0 ₽, декларация не нужна |
| Наследство, продал за 4 млн через год (кадастр 5 млн) | (4 − 1) млн: 2,4 млн × 13% + 0,6 млн × 15% | 402 000 ₽ |
| Продажа «за 3 млн» при кадастре 6 млн | база 0,7×6=4,2 млн | считается от 4,2 млн |
Доля в квартире и несколько сделок за год
Вычет 1 000 000 ₽ даётся не на объект, а на год. Продали за один год две квартиры — миллион делится между ними, а не удваивается. С расходами иначе: они считаются по каждому объекту отдельно, поэтому при продаже купленного жилья почти всегда выгоднее расходы.
| Как продаёте долю | Что с вычетом |
|---|---|
| Вся квартира одним договором, собственников несколько | Миллион делится пропорционально долям |
| Своя доля отдельным договором | Каждый продавец получает вычет на 1 000 000 ₽ |
Если вы налоговый нерезидент
Нерезидент — тот, кто пробыл в России меньше 183 дней за 12 месяцев подряд. Правило о минимальном сроке владения на него распространяется: выдержали 3 или 5 лет — налога нет и декларации не нужно, гражданство и место жительства роли не играют.
Что приложить к декларации
- Договор продажи — из него налоговая берёт сумму дохода.
- Если уменьшаете на расходы: договор покупки и платёжные документы — расписка продавца, платёжка банка, приходный ордер. Одного договора недостаточно: нужен факт оплаты.
- Для наследства и дарения от близкого родственника — свидетельство о праве или договор дарения: они подтверждают, что применяется трёхлетний срок.
- Кадастровую справку прикладывать не нужно, эти данные у ФНС свои.
Декларация подаётся в личном кабинете: раздел «Доходы и вычеты» → «Подать декларацию 3-НДФЛ», источник дохода — продажа имущества, дальше выбираете «имущественный вычет 1 000 000 ₽» либо «в сумме документально подтверждённых расходов». Именно этот выбор определяет налог, и поменять его после подачи можно только уточнённой декларацией.
Пришло требование, а декларацию вы не подавали
Росреестр передаёт сделки в ФНС автоматически, поэтому о продаже там знают. Если вы не отчитались, летом-осенью приходит требование пояснений. Молчать не нужно: когда налога нет из-за срока владения, достаточно ответить через личный кабинет и приложить документ о дате возникновения права. Декларацию в этом случае подавать не требуется.
Если налог всё же есть — подайте декларацию сами, не дожидаясь акта проверки: штраф за неподачу считается от суммы налога и растёт каждый месяц, а добровольная подача до выявления нарушения снижает риск штрафа за неуплату.
Сроки
Декларация — до 30 апреля года, следующего за продажей; налог — до 15 июля. Штраф за неподачу — 5% налога в месяц (мин. 1 000 ₽, макс. 30%). Росреестр передаёт сделки в ФНС автоматически.