Когда налога нет совсем: минимальный срок владения
Если квартира была в собственности дольше минимального срока — налога нет и декларация не нужна. Срок бывает двух видов:
- 3 года — если это единственное жильё, либо квартира получена по наследству, в дар от близкого родственника, по приватизации или договору ренты.
- 5 лет — во всех остальных случаях (вторая квартира, купленная по ДКП или ДДУ).
Для новостроек срок считается с даты полной оплаты по ДДУ, а не с оформления собственности — это правило спасло от налога тысячи дольщиков.
Семьи с двумя и более детьми освобождаются от налога независимо от срока владения — при одновременном выполнении условий об улучшении жилищных условий (покупка большего жилья в тот же или следующий год и др.).
Владели меньше срока: как уменьшить налог
- Имущественный вычет 1 000 000 ₽ — без документов. Подходит для унаследованных и подаренных квартир, где расходов на покупку не было.
- Доход минус расходы — цена продажи минус цена покупки по документам. Для купленных квартир почти всегда выгоднее.
Ставка — 13% (с превышения 2,4 млн ₽ налоговой базы за год — 15%).
Правило 70% кадастра
Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости квартиры, налог посчитают от 0,7 × кадастр, а не от цены в договоре. Занижать цену в ДКП бессмысленно: ФНС сама подставит кадастровую базу.
Примеры
| Ситуация | Расчёт | Налог |
|---|---|---|
| Купил за 8 млн, продал за 10 млн через 2 года | (10 − 8) млн × 13% | 260 000 ₽ |
| Единственное жильё, владел 3 года 2 месяца | — | 0 ₽, декларация не нужна |
| Наследство, продал за 4 млн через год (кадастр 5 млн) | (4 − 1) млн × 13% | 390 000 ₽ |
| Продажа «за 3 млн» при кадастре 6 млн | база 0,7×6=4,2 млн | считается от 4,2 млн |
Сроки
Декларация — до 30 апреля года, следующего за продажей; налог — до 15 июля. Штраф за неподачу — 5% налога в месяц (мин. 1 000 ₽, макс. 30%). Росреестр передаёт сделки в ФНС автоматически.