Три легальных варианта
| Режим | Ставка | Кому подходит |
|---|---|---|
| Самозанятость (НПД) | 4% (сдача физлицу), 6% (юрлицу) | Почти всем: доход до 2,4 млн ₽/год, регистрация в приложении «Мой налог» за вечер, никаких деклараций |
| НДФЛ + 3-НДФЛ | 13% | Если доход от аренды выше лимита НПД или уже есть другие причины подавать декларацию |
| ИП на патенте/УСН | ~6% + взносы | Несколько квартир, посуточная сдача — когда обороты серьёзные |
Для одной квартиры почти всегда выгоднее самозанятость: 4% против 13% — экономия втрое, деклараций нет, чек формируется в приложении за минуту.
Если остаётесь на НДФЛ
Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля за прошедший год, налог — до 15 июля. В декларации указывается весь полученный доход от аренды; коммуналка, компенсируемая жильцом по счётчикам, доходом не считается. Уменьшить базу расходами на ремонт нельзя — вычетов по аренде для физлиц нет, и это ещё один аргумент в пользу НПД.
Как ФНС находит арендодателей
- Регулярные одинаковые переводы на карту — банки передают данные по запросу
- Жалобы соседей и бывших жильцов (самый частый триггер проверки)
- Сведения УК, участковых, миграционный учёт временных жильцов
- Объявления на Авито/Циан — парсятся, телефоны сверяются
При доначислении: НДФЛ за 3 года + штраф 20–40% + пени + штраф за неподанные декларации (до 30% за каждый год). На фоне этого 4% НПД выглядят подарком.
Как перейти на самозанятость
- Скачайте «Мой налог», зарегистрируйтесь по паспорту или через Госуслуги — 10 минут.
- После каждого платежа жильца формируйте чек «Сдача в аренду жилого помещения».
- Налог начисляется автоматически, оплата раз в месяц. Есть налоговый бонус 10 000 ₽, снижающий первые платежи.
Важно: НПД подходит только для жилой недвижимости. Сдача апартаментов (юридически нежилых) под НПД не попадает — там остаются НДФЛ или ИП.